Qui sommes-nous ?

 

Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du SICOVAL et plus largement de l’aire urbaine toulousaine.

Véritable baromètre du marché du logement neuf, l’objectif de cet observatoire est de permettre le développement de l’aire urbaine de Toulouse à travers une restitution trimestrielle des chiffres clés du secteur. Une restitution rendue possible grâce à une mutualisation des informations et des données récoltées auprès des professionnels de l’immobilier, qu’il fédère (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs…).

Afin de disposer de chiffres fiables, l’ObserveR a confié la gestion de l’ensemble de ses données à un organisme spécialisé depuis plus de 20 ans : Adequation.

Née de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR compte aujourd’hui plus de 50 membres.

Les objectifs et nouveautés pour 2019

Jean-Philippe JARNO souhaite pour les 3 prochaines années de son mandat définir de nouveaux objectifs pour l’ObserveR, parmi lesquels :

  • Faire revenir l’USH à la gouvernance de l’Observatoire et mettre en place un nouveau conseil d’administration composé de ses 3 membres fondateurs (FPI, USH et UNAM).
  • Donner une vision la plus large possible du marché de l’immobilier neuf toulousain en y intégrant les informations et données de tous les acteurs.
  • Elargir les analyses en regardant d’autres villes comme Bordeaux et Montpellier afin d’avoir une vision plus globale et comparative notamment au travers d’une démarche de rapprochement avec les autres observatoires du grand Sud (FIL en ex-Languedoc et OISO dans le Sud Ouest).

 

 « L’ObserveR par la diversité de ses membres et leur parfaite connaissance du territoire est un outil précieux d’observation et d’anticipation du marché du logement neuf. Notre vocation est de contribuer aux grands enjeux à venir des politiques publiques des collectivités par l’établissement d’indicateurs objectifs et une analyse prospective des modes d’habitat» 

Jean-Philippe Jarno

 

Edito de l'association

 

Marché du logement neuf - Aire urbaine de Toulouse 

Bilan du 1er semestre 2019 

1. Marché de la promotion au sein de l'Aire urbaine de Toulouse : un premier semestre 2019 dynamique mais freiné par la chute des mises en vente 

Le bilan du 1er semestre 2019, sur le marché de la promotion immobilière, au sein de l'Aire urbaine de Toulouse montre un fléchissement de l'activité. Cette légère contraction est en lien avec la faible alimentation du marché, marquée plus fortement sur le 1er trimestre 2019 (-41%) que sur le 2nd (-2%). Ainsi, sur le 1er semestre 2019, seulement 3 236 logements ont été lancés à la commercialisation soir une baisse de -24% par rapport au 1er semestre 2018. Malgré la chute des mises en vente, les ventes se maintiennent à 3 464 logements vendus, soit une légère baisse de -5% par rapport au 1er semestre 2018, signe d'une demande toutjours forte. Toutefois, ce volume aurait, sans doute pu être meilleure si le marché avait été mieux alimenté. 

Ainsi, les interrogations soulevées depuis 2018 sur la capacité d'alimentation suffisante du marché pour accompagner le bon dynamisme de ces dernières années sont confirmées. L'approvisionnement du marché sur le 1er semestre 2019, n'a pas permis à l'échelle de l'aire urbaine d'accompagner la dynamique des ventes et encore moins de reconstituer un niveau d'offre suffisant. Avec 5 371 logements disponibles à la vente, l'offre représente, à la fin des 6 premiers mois de l'année 2019, 9,3 mois théorique de stock, signe d'un marché sous-offreur (contre 10,5 mois à la fin du 1er semestre 2018). Ce constat s'inscrit dans la tendance observée au sein des régions de Montpellier, Bordeaux, etc. 

Fait intéressant, sur ce 1er semestre 2019, si l'activité de la promotion immobilière au sein de l'Aire urbaine de Toulouse continue d'être portée par la clientèle d'investisseurs (64% des ventes au 1er semestre 2019) via l'attrait du dispositif Pinel, les volumes (1 235 ventes) et la part (36%) des ventes au profit de le clientèle de propriétaires-occupants sont en hausse par rapport au 1er semestre 2018 (+64% sur le volume et +pts sur le poids). Cette augmentation est portée par une hausse des vents en accession "aidée" : 625 ventes "aidées" (dont 51% réalisées en PSLA et 40% via le dispositif de "prix maîtrisé"), soit 51% des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Ainsi, plus d'une vente sur 2 à occupants s'est faite en accession "aidée" au 1er semestre 2019. 

En termes de valeurs, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre continue sa hausse. Il s'agit d'un des points noirs de ce bilan semestriel (avec la baisse des mises ne vente et du stock). Le prix/m² moyen des logements collectifs vendys en libre s'établit à 3.837 €/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au suen de l'Aire urbaine de Toulouse, soit une augmentation de +5% par rapport au 1er semestre 2018. Un tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s'accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dasn l'acquisition d'un logement neur compte tenu de la faiblesse de l'offre. 

Au final, le 1er semestre 2019 s'inscrit dasn la tendance du 1er trimestre et confirme les 1ers signes d'inquiétudes : chute des mises en vente impactant la dynamique des volumes de vente et l'offre commerciale disponible, marché sous-offreur, prix de vente en hausse, etc. Ce constat est partagé sur la ville de Toulouse, à la différence, du territoire du Sicoval, qui enregistre une dynamique contraire grâce à une forte alimentation du marché en 2018. En effet, sur ce territoire, l'approvisionnement a permis d'accompagner la dynamique des ventes avec 273 ventes sur le 1er semestre 2019 (+ 88% vs 1er semestre 2018). Néanmoins, ce dernier a été moins bien alimenté au 1er semestre 2019 ce qui n'a pas permis de reconstituer une offre commerciale suffisante avec 420 logements en stock.  ??

2. A l'échelle de la ville de Toulouse, un marché en situation de "sous-offre" en raison d'une faible alimentation de l'offre et d'une bonne dynamique des ventes (+2%)

A l'échelle de la ville de Toulouse, la constat au sein de l'Aire urbaine de Toulouse est partagé avec également une chute des mises en vente, bien que moins importante (-19% vs 1er semestre 2018). Elle a également été plus importante sur le 1er trimestre 2019 (-27%) que sur le second (-7%). Ainsi, seulement 1 856 logements ont été lancés à la commercialisation au 1er semestre contre 2 286 au 1er semestre 2018. 

La faible alimentation du marché a relenti la bonne dynamique des ventes bien que ces dernières enregistrent une nouvelle hausse (+2%) sur le 1er semestre 2019 avec 2 028 ventes. Ainsi, cette hausse aurait sans doute pu être supérieure si le marché avec été mieux alimenté en offre nouvelle. Le moindre renouvellement de l'offre et la bonne dynamique des ventes enregistrées sur le 1er semestre ont conduit à une diminution significative de l'offre commerciale aujourd'hui disponible au sein de la ville de Toulouse (-27%), représentant 2 634 logements en stock, soit un écoulement théorique de l'offre en seulement 7,8 mois (au rythme des 12 derniers mois). 

A l'image de l'Aire urbaine de Toulouse, l'attrait du dispositif Pinel continue d'être très fort au sein même de la ville de Toulouse avec 66% des ventes réalisées auprès de la clientèle d'investisseurs mais le fait important à relever est la hausse continue des volumes de vente auprès de la clientèle d'occupants avec près de 700 ventes au 1er semestre soit +22% par rapport au 1er semestre 2018. Ces ventes sont portées par l'accession "aidée" à travers le dispositif de "prix maîtrisés", le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5%. Elles représentent au total 59% des ventes à occupants, soit 405 logements "aidés" vendus sur 6 mois. Il s'agit d'un volume record de ventes "aidées" à l'échelle de la ville sur un seul semestre. 

En termes de valeurs, à l'image de la quasi-totalité des métropoles françaises, le prix/m² des logements collectifs vendus  en libre à Toulouse poursuit sa hausse (+5% vs 1er semestre 2018) et dépasse les 4.000 €/m² (hors stat.-hors logement aidé), soit 4.260/m² avec stat. 

 

Jean-Philippe JARNO
Président de l'
ObserveR

Adhésion

Le montant des cotisations est déterminé par le Conseil d’Administration qui se réunit une fois chaque année. La cotisation est appelée annuellement ou au prorata temporis. Selon la profession du demandeur, un contrat membre, partenaire ou profession associée lui sera proposé, reprenant l’ensemble des données à disposition et le calendrier des restitutions.

Contrat Membre / Promoteurs Immobiliers privés

L’ Adhésion à l’Observatoire régional du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse (L’ObserveR) est corrélée à l’appartenance à la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Occitanie Toulouse Métropole. Du fait de leur appartenance à la Chambre régionale de la FPI, tous les adhérents sont Membres de plein droit à l’ObserveR .

Les accès :

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture trimestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Membre / Aménageurs Lotisseurs privés

Les accès :  

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture semestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Partenaire ou profession associée / Partenaires ancaires, Partenaires professionnels, autres acteurs

Les accès :  

- Aux notes de conjoncture trimestrielles ou semestrielles et la note de synthèse annuelle.

Membres d’honneur/ Toulouse Métropole, le Sicoval, CCI

.

 

Les restitutions sont trimestrielles pour la promotion immobilière et les résidences services

  • 4 parutions trimestrielles
  • 1 parution annuelle

 

 

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Les restitutions sont semestrielles pour l’individuel aménagé

  • 2 parutions semestrielles
  • 1 parution annuelle
 
Toute demande d’adhésion est formulée auprès de Sabrina FONTANO à l’adresse mail : contact@observer31.fr , tél. 05 61 53 04 29
Coordonnées de L’ObserveR
11 Boulevard des Récollets - CS 97802, 31078 Toulouse Cedex 4

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