• Toulouse

Qui sommes-nous ?

 

Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du SICOVAL et plus largement de l’aire urbaine toulousaine.

Véritable baromètre du marché du logement neuf, l’objectif de cet observatoire est de permettre le développement de l’aire urbaine de Toulouse à travers une restitution trimestrielle des chiffres clés du secteur. Une restitution rendue possible grâce à une mutualisation des informations et des données récoltées auprès des professionnels de l’immobilier, qu’il fédère (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs…).

Afin de disposer de chiffres fiables, l’ObserveR a confié la gestion de l’ensemble de ses données à un organisme spécialisé depuis plus de 20 ans : Adequation.

Née de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR compte aujourd’hui plus de 50 membres.

Les objectifs et nouveautés pour 2019

Jean-Philippe JARNO souhaite pour les 3 prochaines années de son mandat définir de nouveaux objectifs pour l’ObserveR, parmi lesquels :

  • Faire revenir l’USH à la gouvernance de l’Observatoire et mettre en place un nouveau conseil d’administration composé de ses 3 membres fondateurs (FPI, USH et UNAM).
  • Donner une vision la plus large possible du marché de l’immobilier neuf toulousain en y intégrant les informations et données de tous les acteurs.
  • Elargir les analyses en regardant d’autres villes comme Bordeaux et Montpellier afin d’avoir une vision plus globale et comparative notamment au travers d’une démarche de rapprochement avec les autres observatoires du grand Sud (FIL en ex-Languedoc et OISO dans le Sud Ouest).

 

 « L’ObserveR par la diversité de ses membres et leur parfaite connaissance du territoire est un outil précieux d’observation et d’anticipation du marché du logement neuf. Notre vocation est de contribuer aux grands enjeux à venir des politiques publiques des collectivités par l’établissement d’indicateurs objectifs et une analyse prospective des modes d’habitat» 

Jean-Philippe Jarno

 

Edito de l'association

 

Bilan de l’année 2018

 

 1. Marché de la promotion au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse : des volumes d’activité qui fléchissent en 2018, en raison d’une insuffisante alimentation de l’offre

Le marché de la promotion immobilière au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse marque le pas, en 2018, après plusieurs années de hausse : 7.055 ventes nettes au détail enregistrées, soit une baisse de – 8% par rapport à l’excellente année 2017, représentant une perte de près de 650 ventes. Ce volume reste toutefois positif et proche de la bonne année 2016 (7 272 ventes). Ce marché s’inscrit dans la tendance nationale. En effet, en attendant la publication officielle du 28 février prochain par la FPI, nous pouvons rappeler qu’à la fin du 3ème trimestre 2018, le marché accusait un recul de – 10% des ventes en lien avec le faible renouvellement de l’offre plus qu’à la demande.

Cette contraction du marché est clairement liée à la chute des mises en vente avec seulement 6.860 logements lancés à la commercialisation : - 26% d’offre nouvelle par rapport à l’année 2017 (- 2 350 nouveaux logements commercialisés) et – 17% par rapport à l’année 2016. Cette baisse est notamment très marquée sur le 2ème semestre 2018 avec seulement 2 650 mises en vente (vs 4.420 au 2ème semestre 2017, soit – 40% et vs 3 590 au 2ème semestre 2016, soit - 26%).

Dans ces conditions, l’approvisionnement du marché n’a pas permis d’accompagner la dynamique des ventes et de reconstituer un niveau d’offre suffisant. En effet, cette situation a conduit à une diminution de l’offre commerciale disponible (-9%). Elle représente aujourd’hui seulement 5.562 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en seulement 9,5 mois (au rythme des 12 derniers mois), signe d’un marché sous-offreur. Cette baisse d’activité est amplifiée par une diminution conséquente des ventes en bloc (-47% par rapport à l’année 2017), soit une baisse des ventes totales (détail et VEB) de – 16% par rapport à 2017.

L’attrait du dispositif Pinel continu d’être très fort localement et la clientèle d’investisseurs reste majoritaire sur le marché. Elle représente 71% des ventes sur l’année 2018. Néanmoins, les volumes de ventes enregistrés auprès de cette cible affichent un retrait de -11%, soit 650 logements vendus en moins par rapport à l’année 2017, qui, il faut le rappeler, affichait des ventes records. Autre fait important, les ventes à propriétaires-occupants stagnent par rapport à la bonne année 2017 avec 2 018 ventes. Ces ventes sont notamment portées par une augmentation des ventes en accession « aidée » : 859 ventes « aidées » (dont 54% réalisées en PSLA et 38% via le dispositif de « prix maitrisé »)

contre 659 en 2017, soit 43 % des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Les ventes à occupants en accession libre baissent de leur côté (-15%).

En termes de valeurs, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre poursuit sa hausse. Il s’agit, avec la baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible, de l’autre point noir de ce bilan annuel, sachant évidemment qu’ils sont liés. Le prix/m² des logements collectifs vendus en libre est ainsi en hausse significative sur cette année 2018 et s’établit à 3.670 €/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse (+3% vs 2017 et +6% vs 2016). Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf compte tenu de la faiblesse de l’offre.

Au final, cette année 2018 reste globalement « bonne » sur le marché toulousain mais elle met en évidence des zones d’ombre et montre des signes d’inquiétude pour les années à venir : chute des mises en vente et pénurie d’offre impactant les scoring de ventes, prix en hausse, etc. Ce constat est partagé sur la ville de Toulouse voire accentué. A la différence, du territoire du Sicoval, qui enregistre une dynamique contraire. En effet, sur ce territoire, le marché a été bien alimenté en 2018 avec 780 nouveaux logements mis sur le marché (+ 91% vs 2017)). Cet approvisionnement a permis d’accompagner la dynamique des ventes avec 440 ventes (+ 16% vs 2017) et de reconstituer une offre commerciale avec 530 logements en stock contre moins de 300 en 2017.

2. A l’échelle de la ville de Toulouse, un marché en situation de « sous-offre » en raison d’une faible alimentation de l’offre et d’une bonne dynamique des ventes 

A l’échelle de la ville de Toulouse, ce constat est partagé avec également une chute significative des mises en vente avec seulement 3 241 logements lancés à la commercialisation en 2018 contre 4 873 en 2017, soit une baisse de 33% (représentant 1 630 logements en moins mis sur le marché). Cette baisse est aussi plus marquée sur le 2ème semestre 2018 avec seulement 970 logements mis en vente, soit une baisse de 64%.

Bien que le marché ait été faiblement alimenté, la dynamique des ventes, au sein du marché, a, elle, été bonne, dans la tendance de l’excellente année 2017. En effet, 3 729 ventes nettes au détail ont été enregistrées contre 3 738 ventes en 2017. Des ventes qui auraient sans doute pu dépasser celles de 2017, si le marché avait été suffisamment alimenté en offre nouvelle. Le moindre renouvellement de l’offre a freiné mécaniquement les volumes de ventes enregistrées mais a surtout conduit à une diminution significative de l’offre commerciale aujourd’hui disponible au sein de la ville de Toulouse (- 17%), représentant 2.740 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en moins de 9 mois (au rythme des 12 derniers mois). 

A l’image de l’Aire Urbaine de Toulouse, l’attrait du dispositif Pinel continue d’être très fort au sein même de la ville de Toulouse avec 72 % des ventes réalisées auprès de la clientèle d’investisseurs. Autre fait important à soulever, on constate sur l’année 2018, une hausse significative des volumes de ventes auprès de la clientèle d’occupants avec 1 045 ventes soit +33% par rapport à 2017. Ces ventes sont portées par le dispositif de « prix maitrisés », le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5% représentant au total 53 % des ventes à occupants, soit 550 logements « aidés » vendus (+ 86% vs 2017). Il s’agit d’un volume record de ventes « aidées » à l’échelle de la ville.

En termes de valeurs, à l’image de la quasi-totalité des métropoles françaises, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre à Toulouse est en hausse significative sur cette année 2018 (+4% vs 2017 et +7% vs 2016) et dépasse les 3.800 €/m² (hors stat. – hors logement aidé), soit 4.050 €/m² (avec stat.).

3. Une activité du lot à bâtir également en baisse en lien avec un moindre renouvellement de l’offre

Le marché du lot à bâtir au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse marque également un recul de l’activité en 2018, après plusieurs années de hausse : 1.030 lots vendus, soit une baisse de – 17% par rapport à la bonne année 2017, représentant une perte de 200 lots. Ce volume reste toutefois bon.

Cette baisse d’activité est liée à la chute des mises en vente avec seulement 830 lots lancés à la commercialisation : - 20% d’offre nouvelle par rapport à l’année 2017 (- 1 040 nouveaux lots) et – 30% par rapport à l’année 2016. Dans ces conditions, l’alimentation du marché n’a pas permis d’accompagner la dynamique des ventes et de reconstituer un niveau d’offre suffisant. En effet, cette situation a conduit à une diminution de l’offre commerciale disponible (-24%). Elle représente aujourd’hui seulement 703 terrains à bâtir en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en seulement 8,2 mois (au rythme des 12 derniers mois), signe d’un marché sous-offreur.

En termes de valeurs et de surfaces, le marché est relativement stable avec des couples surface/prix constants ces dernières années : +/- 655 m² de terrain vendu à +/- 96 000 € en 2018.

Adhésion

Le montant des cotisations est déterminé par le Conseil d’Administration qui se réunit une fois chaque année. La cotisation est appelée annuellement ou au prorata temporis. Selon la profession du demandeur, un contrat membre, partenaire ou profession associée lui sera proposé, reprenant l’ensemble des données à disposition et le calendrier des restitutions.

Contrat Membre / Promoteurs Immobiliers privés

L’ Adhésion à l’Observatoire régional du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse (L’ObserveR) est corrélée à l’appartenance à la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Occitanie Toulouse Métropole. Du fait de leur appartenance à la Chambre régionale de la FPI, tous les adhérents sont Membres de plein droit à l’ObserveR .

Les accès :

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture trimestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Membre / Aménageurs Lotisseurs privés

Les accès :  

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture semestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Partenaire ou profession associée / Partenaires ancaires, Partenaires professionnels, autres acteurs

Les accès :  

- Aux notes de conjoncture trimestrielles ou semestrielles et la note de synthèse annuelle.

Membres d’honneur/ Toulouse Métropole, le Sicoval, CCI

.

 

Les restitutions sont trimestrielles pour la promotion immobilière et les résidences services

  • 4 parutions trimestrielles
  • 1 parution annuelle

 

 

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Les restitutions sont semestrielles pour l’individuel aménagé

  • 2 parutions semestrielles
  • 1 parution annuelle
 
Toute demande d’adhésion est formulée auprès de Sabrina FONTANO à l’adresse mail : contact@observer31.fr , tél. 05 61 53 04 29
Coordonnées de L’ObserveR
11 Boulevard des Récollets - CS 97802, 31078 Toulouse Cedex 4

Périmètres d'observation

Liste des membres

Promoteurs / Bailleurs

AFC PROMOTION 
MARIGNAN 
BOUYGUES IMMOBILIER                 
ALTAREA COGEDIM 
CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER RESIDENTIEL
EIFFAGE IMMOBILIER MIDI PYRENEES                  
GROUPE DUVAL
ICADE PROMOTION LOGEMENT
LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
NACARAT
PITCH PROMOTION SUD OUEST
SOGEPROM
STRADIM = ESPACE MAISON
URBIS REALISATIONS
VINCI IMMOBILIER PROMOTION - SERVICE COMPTABILITE
ACANTYS Réalisations
ANGELOTTI Promotion
BELIN PROMOTION                                   
ENDROITS DE CITE
FONTA 
CARRERE
GREEN CITY IMMOBILIER
GROUPE CARLE
GROUPE PROMOMIDI                                 
IMODEUS 
LP PROMOTION
PREMIUM PROMOTION 
PROCIVIS MIDI PYRENEES - PIERRE PASSION
PV LES SENIORIALES 
SAINT AGNE IMMOBILIER
SAINT GEORGES PROMOTION                           
SPORTING PROMOTION
TAGERIM PROMOTION                                           
URBAT PROMOTION                                   
EUROPEAN HOMES OUEST
GROUPE GAMBETTA PACA
SAGEC MIDI PYRENEES
 
ARP FONCIER                                       
JF PROMOTION
LES AMENAGEURS REUNIS                             
NEXITY ENSEMBLIER URBAIN

LES PARCS

Toulouse Métropole, Communauté d’Agglomération du Sicoval, CCI

Banque Courtois, Banque Européenne du crédit Mutuel, Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées 

Presse


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