Qui sommes-nous ?

 

Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du SICOVAL et plus largement de l’aire urbaine toulousaine.

Véritable baromètre du marché du logement neuf, l’objectif de cet observatoire est de permettre le développement de l’aire urbaine de Toulouse à travers une restitution trimestrielle des chiffres clés du secteur. Une restitution rendue possible grâce à une mutualisation des informations et des données récoltées auprès des professionnels de l’immobilier, qu’il fédère (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs…).

Afin de disposer de chiffres fiables, l’ObserveR a confié la gestion de l’ensemble de ses données à un organisme spécialisé depuis plus de 20 ans : Adequation.

Née de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR compte aujourd’hui plus de 50 membres.

Les objectifs et nouveautés pour 2019

Jean-Philippe JARNO souhaite pour les 3 prochaines années de son mandat définir de nouveaux objectifs pour l’ObserveR, parmi lesquels :

  • Faire revenir l’USH à la gouvernance de l’Observatoire et mettre en place un nouveau conseil d’administration composé de ses 3 membres fondateurs (FPI, USH et UNAM).
  • Donner une vision la plus large possible du marché de l’immobilier neuf toulousain en y intégrant les informations et données de tous les acteurs.
  • Elargir les analyses en regardant d’autres villes comme Bordeaux et Montpellier afin d’avoir une vision plus globale et comparative notamment au travers d’une démarche de rapprochement avec les autres observatoires du grand Sud (FIL en ex-Languedoc et OISO dans le Sud Ouest).

 

 « L’ObserveR par la diversité de ses membres et leur parfaite connaissance du territoire est un outil précieux d’observation et d’anticipation du marché du logement neuf. Notre vocation est de contribuer aux grands enjeux à venir des politiques publiques des collectivités par l’établissement d’indicateurs objectifs et une analyse prospective des modes d’habitat» 

Jean-Philippe Jarno

 

Edito de l'association

 

Marché du logement neuf - Aire urbaine de Toulouse 

Bilan du 3e trimestre 2019 

1. Un marché de la promotion au sein de l’aire urbaine toulousaine freiné par une moindre alimentation du marché malgré un 3e trimestre 2019 satisfaisant en mise à l’offre

Le bilan, sur les 9 premiers mois de l’année 2019, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, montre un fléchissement de l’activité en promotion immobilière. Cette situation s’explique par une diminution de l’alimentation du marché (-12% 1-3T19 vs 1-3T18), baisse qui a été fortement marquée sur le 1er trimestre 2019 (-41%) et plus modérée sur le 2ème trimestre (-2%). La meilleure alimentation sur le 3ème trimestre (+9% vs 3T2018) n’a pas permis d’inverser cette tendance. Ainsi, sur les 9 premiers mois seulement 5 011 logements ont été lancés à la commercialisation soit 650 logements en moins par rapport au 1-3T2018. Malgré ce moindre renouvellement de l’offre, les ventes à l’unité se maintiennent à 4 980 logements vendus, soit une légère baisse de -2% par rapport au 3 premiers trimestres 2018, signe d’une demande toujours forte. Toutefois, ce volume aurait, sans doute, pu être meilleur si le marché avait été mieux alimenté…

L’activité enregistrée sur le 3ème trimestre 2019 est encourageante mais n’a pas permis à l’échelle de l’aire urbaine toulousaine de reconstituer un niveau d’offre suffisant. Avec 5 593 logements disponibles à la vente, l’offre reste limitée et représente, à la fin du 3ème trimestre 2019, 9,5 mois théoriques de stock, signe d’un marché sous-offreur (contre 10,6 mois à la fin du 3ème trimestre 2018). Ce constat s’inscrit dans la tendance observée au sein des régions de Montpellier, de Bordeaux et plus généralement dans les grandes villes françaises.

 Fait intéressant à soulever, si l’activité de la promotion immobilière au sein de l’aire urbaine de Toulouse continue d’être portée par la clientèle d’investisseurs (63% des ventes) via l’attrait du dispositif Pinel sur ces 9 premiers mois, les volumes (1 839 ventes) et la part (37%) des ventes au profit de la clientèle de propriétaires-occupants sont en forte hausse par rapport au 1-3T2018 (+22% sur le volume et +7 pts sur le poids). Cette augmentation est portée notamment, par une hausse des ventes en accession « aidée » : 882 ventes « aidées » (dont 51% réalisées en PSLA et 40% via le dispositif de « prix maitrisé »), soit 52% des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Ainsi, plus d’une vente sur 2 auprès des occupants a été effectuée en accession « aidée » sur ces 3 premiers trimestres 2019.                     

En termes de valeurs, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre continue sa hausse. Il s’agit d’un des points noirs de ce bilan (avec la baisse des mises en vente et du stock). Le prix/m² moyen des logements collectifs vendus en libre s’établit à 3.836 €/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’aire urbaine de Toulouse, soit une augmentation de +5% par rapport au 1-3T2018. Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf et ce, compte tenu de la faiblesse de l’offre. 

Au final, le bilan sur les 9 premiers mois de l’année confirme les 1ers signes d’inquiétudes avec une baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible ainsi qu’une hausse des prix de vente. Toutefois, le 3ème trimestre 2019 semble avoir été légèrement mieux alimenté… mais en sera-t-il de même pour le 4ème trimestre 2019 ?Le bilan, sur les 9 premiers mois de l’année 2019, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, montre un fléchissement de l’activité en promotion immobilière. Cette situation s’explique par une diminution de l’alimentation du marché (-12% 1-3T19 vs 1-3T18), baisse qui a été fortement marquée sur le 1er trimestre 2019 (-41%) et plus modérée sur le 2ème trimestre (-2%). La meilleure alimentation sur le 3ème trimestre (+9% vs 3T2018) n’a pas permis d’inverser cette tendance. Ainsi, sur les 9 premiers mois seulement 5 011 logements ont été lancés à la commercialisation soit 650 logements en moins par rapport au 1-3T2018. Malgré ce moindre renouvellement de l’offre, les ventes à l’unité se maintiennent à 4 980 logements vendus, soit une légère baisse de -2% par rapport au 3 premiers trimestres 2018, signe d’une demande toujours forte. Toutefois, ce volume aurait, sans doute, pu être meilleur si le marché avait été mieux alimenté… 

L’activité enregistrée sur le 3ème trimestre 2019 est encourageante mais n’a pas permis à l’échelle de l’aire urbaine toulousaine de reconstituer un niveau d’offre suffisant. Avec 5 593 logements disponibles à la vente, l’offre reste limitée et représente, à la fin du 3ème trimestre 2019, 9,5 mois théoriques de stock, signe d’un marché sous-offreur (contre 10,6 mois à la fin du 3ème trimestre 2018). Ce constat s’inscrit dans la tendance observée au sein des régions de Montpellier, de Bordeaux et plus généralement dans les grandes villes françaises. 

Fait intéressant à soulever, si l’activité de la promotion immobilière au sein de l’aire urbaine de Toulouse continue d’être portée par la clientèle d’investisseurs (63% des ventes) via l’attrait du dispositif Pinel sur ces 9 premiers mois, les volumes (1 839 ventes) et la part (37%) des ventes au profit de la clientèle de propriétaires-occupants sont en forte hausse par rapport au 1-3T2018 (+22% sur le volume et +7 pts sur le poids). Cette augmentation est portée notamment, par une hausse des ventes en accession « aidée » : 882 ventes « aidées » (dont 51% réalisées en PSLA et 40% via le dispositif de « prix maitrisé »), soit 52% des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Ainsi, plus d’une vente sur 2 auprès des occupants a été effectuée en accession « aidée » sur ces 3 premiers trimestres 2019.                       

En termes de valeurs, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre continue sa hausse. Il s’agit d’un des points noirs de ce bilan (avec la baisse des mises en vente et du stock). Le prix/m² moyen des logements collectifs vendus en libre s’établit à 3.836 €/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’aire urbaine de Toulouse, soit une augmentation de +5% par rapport au 1-3T2018. Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf et ce, compte tenu de la faiblesse de l’offre. 

Au final, le bilan sur les 9 premiers mois de l’année confirme les 1ers signes d’inquiétudes avec une baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible ainsi qu’une hausse des prix de vente. Toutefois, le 3ème trimestre 2019 semble avoir été légèrement mieux alimenté… mais en sera-t-il de même pour le 4ème trimestre 2019 ?

2. Ville de Toulouse, un marché demandeur avec des ventes qui poursuivent leur hausse avec un niveau record de ventes à occupants, porté principalement par les ventes à prix « maitrisé » et ce, malgré une faible alimentation de l’offre (-12%)

A l’échelle de la ville de Toulouse, le constat est partagé avec une baisse similaire de -12% des mises en vente sur les 9 premiers mois. Cette diminution a également été plus importante sur le 1er trimestre 2019 (-27%) que sur le second (-7%) et la tendance tend aussi à s’inverser sur le 3ème trimestre avec une hausse des mises en vente de +11% (521 mises en vente sur le 3T2019 vs 468 mises en vente sur le 3T2018).  

 A contrario de l’activité enregistrée au sein de l’aire urbaine de Toulouse, malgré cette baisse de l’alimentation, les ventes poursuivent leur hausse de +5% sur ces 3 premiers trimestres 2019 (2 756 ventes vs 2 635 entre le 1T et le 3T 2018). La faible alimentation du marché ralentit toutefois la dynamique et cette hausse aurait sans doute pu être supérieure si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle.

Le moindre renouvellement de l’offre et la bonne dynamique des ventes enregistrés sur cette période ont conduit  à une diminution significative de l’offre commerciale aujourd’hui disponible au sein de la ville de Toulouse (- 27%), représentant moins de 2 500 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en seulement 7,7 mois (au rythme des ventes des 12 derniers mois), soit un marché sous-offreur.

 A l’image de l’aire urbaine de Toulouse, l’attrait du dispositif Pinel continue d’être très fort au sein même de la ville de Toulouse avec 66 % des ventes réalisées auprès de la clientèle d’investisseurs. Toutefois, le fait important à relever est la hausse continue des volumes de ventes auprès de la clientèle d’occupants avec plus de 940 ventes sur les 3 premiers trimestres, soit + 25% par rapport au 1-3T2018, nouveau record ! Ces ventes sont portées par l’accession « aidée » à travers le dispositif de « prix maitrisés », le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5%. Elles représentent au total 56% des ventes à occupants, soit 520 logements « aidés » vendus sur 9 mois. Il s’agit d’un également d’un volume record de ventes « aidées » à propriétaires-occupants au sein de la ville de Toulouse.

 En termes de valeurs, à l’image de la quasi-totalité des métropoles françaises, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre à Toulouse poursuit sa hausse (+5% vs 1-3T2018) et atteint les 4.000 €/m² (hors stat. – hors logement aidé), soit 4.260 €/m² (avec stat.).

3. Sicoval, une bonne dynamique des ventes portée par la bonne alimentation du marché en 2018

La dynamique au sein du territoire du Sicoval est quelque peu différente en lien avec une très forte alimentation du marché en 2018. Sur les 9 premiers mois, le marché a été très réactif avec des volumes de ventes en forte hausse (+59%). Néanmoins, l’alimentation baisse également sur ce territoire avec 320 logements mis en vente dont seulement 64 sur le 3ème trimestre 2019. Cette situation impacte l’offre commerciale disponible avec moins de 400 logements à l’offre.

Jean-Philippe JARNO
Président de l'
ObserveR

Adhésion

Le montant des cotisations est déterminé par le Conseil d’Administration qui se réunit une fois chaque année. La cotisation est appelée annuellement ou au prorata temporis. Selon la profession du demandeur, un contrat membre, partenaire ou profession associée lui sera proposé, reprenant l’ensemble des données à disposition et le calendrier des restitutions.

Contrat Membre / Promoteurs Immobiliers privés

L’ Adhésion à l’Observatoire régional du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse (L’ObserveR) est corrélée à l’appartenance à la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Occitanie Toulouse Métropole. Du fait de leur appartenance à la Chambre régionale de la FPI, tous les adhérents sont Membres de plein droit à l’ObserveR .

Les accès :

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture trimestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Membre / Aménageurs Lotisseurs privés

Les accès :  

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture semestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Partenaire ou profession associée / Partenaires ancaires, Partenaires professionnels, autres acteurs

Les accès :  

- Aux notes de conjoncture trimestrielles ou semestrielles et la note de synthèse annuelle.

Membres d’honneur/ Toulouse Métropole, le Sicoval, CCI

.

 

Les restitutions sont trimestrielles pour la promotion immobilière et les résidences services

  • 4 parutions trimestrielles
  • 1 parution annuelle

 

 

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Les restitutions sont semestrielles pour l’individuel aménagé

  • 2 parutions semestrielles
  • 1 parution annuelle
 
Toute demande d’adhésion est formulée auprès de Sabrina FONTANO à l’adresse mail : contact@observer31.fr , tél. 05 61 53 04 29
Coordonnées de L’ObserveR
11 Boulevard des Récollets - CS 97802, 31078 Toulouse Cedex 4

Périmètres d'observation

Liste des membres

 
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