Qui sommes-nous ?

 

Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du SICOVAL et plus largement de l’aire urbaine toulousaine.

Véritable baromètre du marché du logement neuf, l’objectif de cet observatoire est de permettre le développement de l’aire urbaine de Toulouse à travers une restitution trimestrielle des chiffres clés du secteur. Une restitution rendue possible grâce à une mutualisation des informations et des données récoltées auprès des professionnels de l’immobilier, qu’il fédère (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs…).

Afin de disposer de chiffres fiables, l’ObserveR a confié la gestion de l’ensemble de ses données à un organisme spécialisé depuis plus de 20 ans : Adequation.

Née de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR compte aujourd’hui plus de 50 membres.

Les objectifs et nouveautés pour 2019

Jean-Philippe JARNO souhaite pour les 3 prochaines années de son mandat définir de nouveaux objectifs pour l’ObserveR, parmi lesquels :

  • Faire revenir l’USH à la gouvernance de l’Observatoire et mettre en place un nouveau conseil d’administration composé de ses 3 membres fondateurs (FPI, USH et UNAM).
  • Donner une vision la plus large possible du marché de l’immobilier neuf toulousain en y intégrant les informations et données de tous les acteurs.
  • Elargir les analyses en regardant d’autres villes comme Bordeaux et Montpellier afin d’avoir une vision plus globale et comparative notamment au travers d’une démarche de rapprochement avec les autres observatoires du grand Sud (FIL en ex-Languedoc et OISO dans le Sud Ouest).

 

 « L’ObserveR par la diversité de ses membres et leur parfaite connaissance du territoire est un outil précieux d’observation et d’anticipation du marché du logement neuf. Notre vocation est de contribuer aux grands enjeux à venir des politiques publiques des collectivités par l’établissement d’indicateurs objectifs et une analyse prospective des modes d’habitat» 

Jean-Philippe Jarno

 

Edito de l'association

 

Marché du logement neuf - Aire urbaine de Toulouse 

Bilan du 1-3ème trimestre 2020 

 

 1.  Une situation déjà alarmante amplifiée par un 3ème trimestre catastrophique !

 A l’image de la tendance enregistrée sur les grandes métropoles françaises, les volumes d’activité en promotion immobilière, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, continuent leur chute. Cette baisse d’activité est amplifiée par un 3ème trimestre 2020 au plus bas, en lien avec une alimentation quasi nulle. En effet, seulement 458 logements ont été lancés commercialement sur le 3ème trimestre 2020 contre 1 736 sur le 3ème trimestre 2019, soit une chute des mises en vente de - 74%. Il s’agit de la plus faible alimentation sur un trimestre depuis 2008. Ainsi, sur les 9 premiers mois de l’année 2020, les mises en vente chutent de -45% avec moins de 3 000 mises en vente contre près de 5 500 sur le 1-3T 2019. Un volume proche des 9 premiers mois de l’année 2008 (2 690 mises en vente).

Face à cette quasi-absence de renouvellement de l’offre, la diminution des volumes de transaction se poursuit avec seulement 3 404 ventes au détail sur les 3 premiers trimestres, soit une diminution de 34% par rapport à la même période sur 2019 et un volume proche de l’année 2014 (3 020 ventes). Cette baisse représente tout de même près de 1 750 ventes en moins.

Cette contraction du marché est à mettre en lien avec plusieurs facteurs, tels que la crise sanitaire actuelle et une année d’élection municipale, mais pas seulement. En effet, ces facteurs aggravants viennent s’ajouter à une crise plus ancienne (depuis 2019), celle du manque d’offre. Le très faible renouvellement de l’offre au cours du 3ème trimestre 2020 accentue la situation avec seulement 4 579 logements disponibles à la vente à la fin du 3ème trimestre, soit une baisse de -23% par rapport à la fin du 3T2019. Un volume d’offre proche du stock constaté à la fin du 3ème trimestre 2012 (4 470 logements). Cette offre limitée commence tout juste à prendre en compte les prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels, mais pas entièrement. De futures ventes en bloc sont encore à venir et concernent pour partie des projets futurs, qui ne seront donc pas mis en vente au détail dans les prochains mois et pour partie l’offre disponible dans les opérations en cours de vente au détail. En effet, à ce jour, toutes les ventes en bloc n’ont pas encore été comptabilisées. Elles sont comptabilisées lorsque la vente est actée.

Sur ces volumes très limités, les ventes continuent d’être portées par la présence de la clientèle d’investisseurs avec 62% de l’activité, bien qu’enregistrant des volumes en baisse faute d’offre suffisante sur les typologies souhaitées (baisse de l’offre en T1 et T2). Les volumes de ventes sur les 9 mois de l’année 2020 se contractent que ce soit auprès de la clientèle d’investisseurs (-34%) ou auprès des propriétaires-occupants (-33%). A noter que les ventes en accession aidée connaissent une baisse beaucoup plus importante que les ventes en accession libre en lien avec des conditions de financement qui se durcissent et un contexte d’incertitude pesant sur les ménages.

En ce qui concerne le prix moyen des ventes, la hausse se poursuit pour atteindre près de 3.900 €/m² (coll. Libre hors stat.) mais moins rapidement que les dernières années, avec une inflation du prix de +2% vs 1-3T2019. Une hausse des prix qui ralentit.

 

En conclusion, les chiffres enregistrés sur les 9 premiers mois de l’année 2020 montrent un recul net de toute l’activité commerciale (-45% sur les mises en vente, – 34% sur les ventes et – 23% sur le stock). Il semble clair que la crise sanitaire actuelle, est un facteur aggravant des difficultés déjà nettement perceptibles sur l’année 2019, une crise de l’offre. En effet, une des principales difficultés sur le marché réside sur la capacité à réalimenter le marché en offre nouvelle.

 

2. Un constat similaire sur la ville-centre avec seulement 6 programmes lancés à la commercialisation sur le 3ème trimestre 2020

A l’échelle de la ville de Toulouse, le constat est le même sur les 9 premiers mois de l’année, avec des volumes de ventes et de mises en vente qui s’effondrent, respectivement -43% et -44%.

Le vrai point noir, sur le 3ème trimestre, est le nombre de mises vente : moins de 250 logements lancés à la commercialisation sur 3 mois, soit 6 nouveaux programmes seulement ! Ainsi, sur les 3 premiers trimestres 2020, 1 459 logements ont été mis en vente contre 2 627 sur la même période en 2019. Le 3ème trimestre a suivi la même tendance que le 2ème trimestre déjà catastrophique.

Face à cette quasi-absence d’alimentation, pas de miracle sur les résultats commerciaux, les ventes dégringolent avec 1 597 logements vendus en 9 mois contre plus de 2 800 sur les 9 premiers mois de 2019. La répartition des ventes par type d’acquéreur est similaire en termes de part, avec une présence des investisseurs plus importante (63%) que les propriétaires-occupants (37%).

Ces scores au plus bas impactent un niveau de stock, qui était déjà faible, avec seulement 2 087 logements disponibles à la vente, soit une baisse de -22% par rapport à la fin du 3ème trimestre 2019. Ce niveau d’offre, comme indiqué précédemment, ne tient pas encore compte de l’ensemble des prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels. Autrement dit, une crise de l’offre qui s’accentue et qui devrait continuer à court/moyen terme si le marché n’est pas réalimenté.

Enfin, le prix moyen de ventes en collectif libre au sein de la ville de Toulouse est en hausse de + 4% soit une hausse plus importante que celle constatée au sein de l’aire urbaine de Toulouse. Il atteint ainsi, sur les 3 premiers trimestres 2020, 4.150 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés).

 

3. Et même situation alarmante pour le SICOVAL, avec aucun logement mis à la vente sur le 3ème trimestre 2020

À la suite d’une année 2019 record en termes de ventes (600 logements), l’activité au sein du périmètre du Sicoval s’effondre sur les 3 premiers trimestres 2020 (vs 1-3T2019) : -88% sur les mises en vente, -66% sur les ventes et -57% sur le stock disponible. Cette chute d’activité s’explique par une absence d’alimentation du marché. En effet, aucun logement n’a été lancé à la commercialisation sur le 3ème trimestre 2020. Face à cette pénurie de nouveaux logements, les ventes ont chuté, avec seulement 158 logements vendus dont moins de 30 sur le 3ème trimestre, il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis que le marché est observé. Ces transactions ont été portées à 63% par la clientèle d’investisseurs. Le très faible volume de mises en vente a également pour conséquence une chute du niveau de stock. Ainsi, à la fin du 3ème trimestre 2020, au sein du Sicoval, tout juste 180 logements sont disponibles à la vente : un marché en situation de pénurie.

À la suite de plusieurs années de hausse, le prix moyen de vente (hors stat. collectif libre) stagne à 3.860 €/m² (hors stat. – collectif - libre).

 

Jean-Philippe JARNO
Président de l'
ObserveR

Adhésion

Le montant des cotisations est déterminé par le Conseil d’Administration qui se réunit une fois chaque année. La cotisation est appelée annuellement ou au prorata temporis. Selon la profession du demandeur, un contrat membre, partenaire ou profession associée lui sera proposé, reprenant l’ensemble des données à disposition et le calendrier des restitutions.

Contrat Membre / Promoteurs Immobiliers privés

L’ Adhésion à l’Observatoire régional du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse (L’ObserveR) est corrélée à l’appartenance à la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Occitanie Toulouse Métropole. Du fait de leur appartenance à la Chambre régionale de la FPI, tous les adhérents sont Membres de plein droit à l’ObserveR .

Les accès :

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture trimestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Membre / Aménageurs Lotisseurs privés

Les accès :  

- A la base de données pour consultation des programmes en cours de commercialisation (selon le type d’adhésion)

- Aux notes de conjoncture semestrielles et la note de synthèse annuelle

Contrat Partenaire ou profession associée / Partenaires ancaires, Partenaires professionnels, autres acteurs

Les accès :  

- Aux notes de conjoncture trimestrielles ou semestrielles et la note de synthèse annuelle.

Membres d’honneur/ Toulouse Métropole, le Sicoval

.

 

Les restitutions sont trimestrielles pour la promotion immobilière et les résidences services

  • 4 parutions trimestrielles
  • 1 parution annuelle

 

 

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Les restitutions sont semestrielles pour l’individuel aménagé

  • 2 parutions semestrielles
  • 1 parution annuelle
 
Toute demande d’adhésion est formulée auprès de Sabrina FONTANO à l’adresse mail : contact@observer31.fr , tél. 05 61 53 04 29
Coordonnées de L’ObserveR
11 Boulevard des Récollets - CS 97802, 31078 Toulouse Cedex 4

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